Бизнес план по строительству жилого дома




Бизнес план строительства жилого дома

Готовая документация по строительству жилых домов – серьёзная информация, которая поможет предпринимателю узнать, как можно больше о строительстве жилого фонда, и о процессе по введению жилых объектов в эксплуатацию.

Это довольно таки дорогостоящее начинание, но в тоже время оно является одним из наиболее перспективных направлений. Это связано с тем, что строительство жилых домов может приносить прибыль очень длительный период, вплоть до всей жизни. У предпринимателя появляется возможность быть одним из участников, как процесса по строительству, так и быть одним из участников процесса распределения жилой площади и возможности оставлять за собой некоторую часть этой площади для дальнейшего предоставления её в аренду.

Предлагаемый набор документации позволяет оценить сметные расходы на каждом этапе строительства жилого дома. В затраты по строительству дома входят: проектная документация на жилой многоквартирный дом, процесс утверждения этой документации в различных структурах, процесс закладки основания (фундамент), начальная строительная работа, основная работа по строительству, завершение строительных работ и сдача объекта. Помимо этого следует учесть расходы на установку качественных стеклопакетов, дверей, санитарной техники и т.д.

Особое внимание также следует обратить на риск данного бизнеса. Также нужно сотрудничать с надёжными компаниями, подрядчиками и нанимать опытных и высококвалифицированных специалистов, которые бы не затягивали со сроками сдач каждого этапа и общих сроков по строительству. Этот бизнес очень прибыльный, одно требует оформления большого количества различной документации, но в будущем, при продаже жилья или её сдаче предприниматель получит хорошую прибыль.

Содержание:

  1. Конфиденциальность
  2. Резюме
  3. Шаги по реализации
  4. Описание объектов
  5. Маркетинговый план
  6. Техническая и экономическая документация по оборудованию
  7. План финансов
  8. Оценки рисков
  9. Инвестиционное обоснование (финансовое и экономическое)
  10. Заключение и выводы

Приложения:

Таблица 1. Этапы проектирования

Таблица 3. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации

Таблица 4. Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в Российской Федерации

Таблица 13. Дисконтирование денежных потоков (2 отчетных мес.)

Таблица 14. Затраты для реализации проекта

Таблица 15. Оплата труда и налогообложение

Основные показатели:

  • Стоимость проекта: 14200000 руб.
  • Общая сумма начисленных процентов: 967493 руб.
  • Точка безубыточности: 2 мес.
  • Ежемесячные выплаты расходов: 705430 руб.
  • Доход проекта за 2 года: 87920028 руб.

При увеличении объемов потребления в размере 10% в год, предприятие может достигнуть роста объемов реализации до 78.87 млн. рублей в год и более.

Бизнес-план строительства жилого дома

Жилая недвижимость сегодня востребована практически в любом городе. Многоквартирные дома – приоритетное направление этого бизнеса. Но для строительства жилого дома требуются внушительные инвестиции, поэтому часто к строительству привлекают инвесторов. В целом бизнес приносит немалые доходы, но требует серьезной организационной работы.

Необходимая документация

Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.

Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:

  • график финансирования возведения дома;
  • согласованный план выполнения работ;
  • проектная документация;
  • заключение по проекту, где должна стоять виза градостроительства и отдела по архитектуре администрации города;
  • лицензия на строительно-монтажные работы;
  • разрешение на строительство, которое надо получить в администрации города;
  • договор аренды или покупки земельного участка, на котором возводится дом;
  • заключение госэкспертизы.

Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.

Анализ рынка недвижимости в регионе

Несмотря на то что рынок испытывает хроническую потребность в первичном жилье, конкуренция в этом направлении строительства небольшая. Такая ситуация связана с высокими рисками возведения жилой недвижимости. Поэтому на первом этапе реализации идеи важно провести точный и детальный анализ всех факторов, влияющих на дальнейшую реализацию жилья.

Вам нужно выяснить, что представляет собой рынок жилой недвижимости в выбранном для строительства районе: какие квартиры предлагаются, какого статуса, в каком объеме и по какой цене. Постарайтесь узнать, сколько квадратных метров было продано за последний год, какая динамика продаж и строительства новых объектов. Оцените, насколько ваш объект впишется в общую инфраструктуру района.

Оцените покупательную способность в регионе и условия местных банков по ипотечному кредитованию. От этих данных зависит статусность вашего будущего многоквартирного дома и, соответственно, цена за квадратный метр. Цену необходимо детально обосновать.

Выгоды работы с местными властями

На стадии формирования целей проекта стоит уточнить, какой жилищной политики придерживается местная администрация. Если она участвует в государственных программах расселения городских жителей из аварийного жилья, она может:

  • закупать готовую недвижимость;
  • инвестировать строительство;
  • оказывать информационную поддержку;
  • оказывать поддержку по оформлению документации.

Последнее положение крайне важно, так как при самостоятельном строительстве оформление документации может затянуться на годы.

Но в этом случае редко приходится рассчитывать на постройку домов премиум-класса. Обычно власти интересуются квартирами небольших площадей, куда можно расселить жителей из аварийных жилищ.

План реализации проекта

Проект реализовывается строго поэтапно.

Выбор земельного участка

Прежде всего, надо выяснить насколько близко к нему расположены городские электро-, водо- и теплосети. Чем они ближе, тем меньше средств придется вкладывать для прокладки нужных коммуникаций, тем меньше будет стоить квадратный метр ваших квартир. То же самое касается телефонных сетей и кабелей интернет-провайдеров. Последнее сегодня одно из основных условий, которые выдвигаются покупателями.

Большим плюсом к реализации квартир будет наличие хорошей транспортной развязки, различных торговых и культурных центров, детских садов, поликлиник, школ, больниц и прочего.

Обратите внимание, что в каждом городе разрабатывается собственный градостроительный план на ближайшие пару лет. Намного проще будет получить разрешение на строительство на тех участках, где в соответствии с ним запланированы постройки жилых домов. Идеальный вариант – получить государственный заказ на возведение таких объектов.

Геологическая экспертиза и топография

Перед началом строительства обязательно проводятся разведочные работы, по результатам которых определяется, на какую глубину можно закладывать фундамент, какими могут быть особенности его конструкции, из каких материалов следует строить дом.

Это определяют по таким показателям местности:

  • Климатические и погодные условия.
  • Рельеф участка и местности.
  • Глубину, на которой располагаются грунтовые воды.
  • Степень возможной усадки здания.
  • Свойства и состояние грунта.

Эти работы проводят специальные геологоразведывательные компании.

Подготовка проекта объекта

На этом этапе задействуются проектировщики, инженеры, дизайнеры, которые будут использовать полученную на предыдущем этапе информацию. Они создают проект внешнего вида здания, плана квартир, придомовой территории. На этом этапе учитывается, как дом впишется в ландшафт, насколько он соответствует плану градостроительства, каким будет вид из квартир домов. Последнее влияет на их цену.

В плане надо указать:

  • количество квартир;
  • количество коммерческих объектов;
  • количество корпусов;
  • общую жилую площадь;
  • общую коммерческую площадь;
  • тип застройки и прочее.

Реализация проекта

Затем надо прописать четкий пошаговый план-график проведения и сдачи работ:

  • оформление документации;
  • подготовка территории;
  • закладка фундамента;
  • возведение здания;
  • проведение коммуникаций;
  • внутренние и внешние отделочные работы;
  • облагораживание территории.

Последний пункт предусматривает прокладку тротуаров и высадку деревьев, кустов. Чем более ухоженной будет территория нового дома, тем дороже будут стоить квартиры в нем.

Расходы

Жилой 10-этажный дом на пять подъездов в среднем потребует вложений около 300 млн руб. Но эта цифра весьма условна, так как зависит от целого ряда факторов: от стоимости строительных материалов до масштабности и типа проекта. Основные средства уйдут на прокладку коммуникаций, возведение здания и зарплату персоналу.

Средства можно вкладывать собственные или привлеченные от инвесторов. Последними могут быть будущие жители домов, которые вносят деньги в размере стоимости своей будущей квартиры. Все эти расходы должны отражаться в сметном счете.

Доходы

Прибыль проекта составляет продажа квартир. По словам экспертов, себестоимость квадратного метра в многоквартирном доме не превышает 25 тыс. руб., в то время как средняя стоимость на рынке составляет 35 тыс. руб.

Дополнительную прибыль можно получать со сдачи в аренду или продажи коммерческих площадей под фитнес-клубы, оздоровительные центры, торговые заведения и прочее. Хорошую прибыль дает стоянка или прилегающие гаражи.

Рентабельность проекта держится на уровне 10-15%. Окупится он примерно через 4 года после начала возведения дома.

Бизнес-план строительства жилого дома: вложения и необходимые работы

Рынок недвижимости остается выгодным вложением крупных сумм, однако строительство само по себе – задача хлопотная и протяженная во времени. Бизнес-план строительства жилого дома поможет определиться с вероятностью получения доходов, обозначит фронт работ и обнаружит основные сферы вложения средств.

Где начинать

До начала работ нужно тщательно изучить рынок. Бизнес-план в строительстве должен учитывать все особенности и подробности будущих работ. Далеко не в каждом городе есть резон начинать такое дело. Надо проверить:

  • Какое именно жилье продавалось в городе последние 5 лет чаще всего.
  • Какова тенденция движения цены на местном рынке.
  • Какого уровня жилье предпочитают потенциальные покупатели.
  • Сколько подобных компаний уже работает на данный момент.
  • Существует ли тенденция расширения города в ближайшие 3-5 лет (ведется ли строительство перспективных промышленных комплексов).
  • На каких условиях предлагаются банковские продукты (ипотеки) местным жителям для приобретения готовой жилой недвижимости и жилья, которое только строится.

Выбор места

После выяснения общих требований начинается выбор конкретного места. В этом случае берется во внимание перспективность района, транспортная развязка, особенности инфраструктуры, отдаленность коммуникаций. Необходимо узнать особенности грунта, что частично обозначит особенности рабочего процесса и его стоимость. Все это нужно отобразить в бизнес-плане по строительству. Понадобятся геологическая и топографическая экспертизы.

Идеально узнать, есть ли места, которые запланированы городскими властями под государственный заказ. В этом случае есть много выгод, в том числе быстрое оформление документации и выгодные инвестиции по льготным тарифам государственных программ. Конечно, получить их будет непросто, но дело того стоит.

Только после этого есть смысл начинать сбор необходимой документации.

Подготовка документальной базы

Строительный бизнес в этом плане один из наиболее требовательных. К сожалению, в некоторых случаях можно не уложиться и в год, чтобы собрать все нужные документы. Отсутствие любого из них чревато в лучшем случае судебными тяжбами, в худшем – запрещением строительных работ на конечном этапе. Необходимы:

  • Регистрация предпринимателя как застройщика – ООО с указанием будущей сферы деятельности, то есть строительства жилых домов.
  • Проектная документация.
  • График, по которому будет финансироваться проект.
  • План проведения строительных работ с надлежащим согласованием. В него входит все: от подготовки территории и поэтапного возведения дома до конечного облагораживания земельного участка. Разумно к специалистам по разработке подключить ландшафтного дизайнера. Это позволит возвести здание, которое гармонично впишется в окружающую картину.
  • Заключение, завизированное отделами городского строительства и архитектуры администрации населенного пункта.
  • Лицензия на право выполнения работ строительного и монтажного направления.
  • Договор на право пользоваться землей (покупка или аренда), предназначенной под строительство.
  • Заключение государственной экспертизы.

Это далеко не все бумаги, которые придется собрать и оформить.

Как рассчитать расходы

Бизнес-план строительства жилого дома не может быть идеально точным: стоимость материалов и услуг на рынке постоянно меняется, что обязательно скажется на основных расчетах. Приблизительно изменения можно спрогнозировать по средним тенденциям за год, кроме того, закладывается запас на непредвиденные расходы.

Как сделать, чтобы бизнес-план по строительству был максимально точным? Планировать и проводить работы максимально возможными по технологиям темпами.

Что касается статей расходов, бизнес-план строительства многоквартирного дома должен учитывать все: от оформления каждого документа и проведения экспертиз до стоимости каждого материала и его необходимого количества. Важно вместе с последними этапами строительства провести облагораживание территории. Аккуратные тротуарные дорожки, озеленение и детские площадки поднимают стоимость квартир, а сами по себе значительных затрат не потребуют. Самые весомые расходы предполагаются на собственно возведение здания, проведение коммуникаций и оплату труда персонала.

Выплаты идут не только из личного кармана предпринимателя. Значительную роль играют привлеченные инвестиции, среди которых:

Окупаемость проекта

Стандартный бизнес-план жилого дома предполагает рентабельность строительства в размере 10-15%. Основной доход принесет продажа квартир. По экспертным оценкам, себестоимость их приближается к 25 000 руб. за 1 кв. м., а продажная цена – в среднем 35 000 руб. за 1 кв. м.

Однако и нежилые части здания можно использовать с пользой. Мало того, их сдача в аренду принесет постоянную прибыль на долгие годы, в отличие от продажи. Коммерческие помещения можно предлагать магазинам, фитнес-клубам, различным оздоровительным учреждениям. Кроме того, выгодно строительство гаражей и парковок.

Итого, после полных расчетов, бизнес-план жилого дома потребует около 300 млн руб. на строительство десятиэтажного дома на 5 подъездов. Окупится эта сумма, в среднем, только через 4 года.

Таким образом, бизнес-план в строительстве поможет точно определить размеры работ, качество необходимого финансирования и взвесить свои реальные возможности.

Бизнес с нуля – как составить бизнес-план: Видео

Бизнес-план строительства жилого дома (с финансовой моделью)

Задача бизнес-плана состоит в обосновании строительства жилого дома.

Концепция бизнес-плана жилого дома выполнена с применением эскроу-счетов, с учетом поправок 01.07.2018 в Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

К бизнес-плану строительства жилого дома прилагается электронная модель финансовых расчетов в формате Excel, которую можно самостоятельно корректировать, задавая собственные исходные параметры для расчетов.

Оценка привлекательности отрасли:

В 2017 году было построено более *** тыс. зданий, причем 93% из них – жилые.

Несмотря на то, что удельный вес жилой площади, непригодной к проживанию ежегодно сокращается, ***% жилищного фонда России по-прежнему относится к ветхому и аварийному жилью.

Ежегодно в Российской Федерации вводится от *** млн. кв. м до *** млн. кв. м жилья.

Среди построенный за 2017 год жилых зданий по площади ввода лидируют здания с этажностью от 17 и более (***%).

В структуре ввода новых квартир по числу комнат лидируют однокомнатные квартиры, причем их доля в общем объеме ввода за последние 6 лет выросла с 38% до ****%.

С июля 2018 года все застройщики, получающие разрешение на строительство на дату позднее 01.07.2019 обязываются осуществлять расчет через эскроу-счета, т. е. все средства, вырученные от продажи недвижимости на стадии строительства поступят на счет компании только после сдачи дома.

Ключевые характеристики бизнес-плана жилого дома с использованием эскроу-счетов:

  • Строительство жилого дома будет осуществляться в соответствии с поправками от 01.07.2018 года в 214-ФЗ «О долевом строительстве. ».
  • На строительство 16-этажного монолитно-кирпичного жилого дома потребуется *** года.
  • 1 этаж построенного дома планируется отвести под офисы, а на 2-16 этажах будут располагаться *** однокомнатных, *** двухкомнатных и *** трехкомнатных квартир.
  • Со *** квартала реализации проекта планируется начать продажу квартир, начальная цена реализации составит *** тыс. руб. за кв. метр.
  • Таким образом, первые поступления на счет застройщика поступят в 4 квартале *** года реализации проекта, когда жилой дом будет полностью достроен, а сумма, поступившая на счет позволит полностью погасить задолженность по кредиту.
  • Средняя площадь однокомнатных квартир составит *** кв. метров, двухкомнатных — *** кв. м, а трехкомнатных — *** кв. м.
  • Даже с учетом новых требований к застройщикам, установленных поправками 01.07.2018 г. к №214-ФЗ, строительство жилого дома остается выгодным инвестиционным проектом: кредит будет полностью погашен в *** квартале реализации проекта, а индекс доходности составит более ***, а сам проект полностью окупится уже через *** года.

Структура инвестиций:

  • Строительство жилого дома обойдется в *** млн. руб., 30% из которых будет вложено непосредственно инвестором, а оставшиеся средства планируется взять в кредит в банке под ***% годовых.
  • Средства дольщиков до окончания строительства будут лежать на эксроу-счетах в банке и поступят на счет застройщика только после сдачи жилого дома.

Бизнес-план включает в себя маркетинговый анализ отрасли, финансовый и инвестиционный планы.

Бизнес-плана состоит из 209 страниц.

Визуальное представление информации включает:

  • Диаграммы – 48 шт.
  • Таблицы – 38 шт.
  • Графики – 29 шт.
  • Рисунки – 2 шт.

Скачать примерный бизнес-план строительства дома

Скачать бесплатные бизнес-планы из специального каталога:
“ЛУЧШИЕ БЕСПЛАТНЫЕ БИЗНЕС-ПЛАНЫ РУНЕТА”!

Внимание! Бесплатный бизнес-план, предлагаемый для скачивания ниже, является примерным. Бизнес-план, наилучшим образом соответствующий условиям вашего бизнеса, необходимо создавать с помощью специалистов.

Строительный бизнес является весьма привлекательным из-за возрастания дефицита жилья. Но он предполагает огромные вложения. Поэтому необходимо привлечь инвесторов. Если вы планируете строить жилую недвижимость, первый и самый серьёзный шаг – составление бизнес-плана строительства дома.

При составлении вашего бизнес-плана необходимо руководствоваться структурой плана, описанной ниже, и предложенным примером плана. Вы можете скачать бизнес-план строительства дома совершенно бесплатно с нашего сайта.

1. Резюме

В этом разделе коротко выражают основные идеи плана:

  • – цель: возведение жилого здания с целью продажи;
  • – краткое описание компании;
  • – базовые характеристики жилого дома;
  • – основные финансовые результаты;
  • – обоснование актуальности строительства, инвестиционной привлекательности.

2. Характеристики компании и отрасли

В разделе характеристик необходимо предоставить полную информацию о деятельности компании, описать опыт работы на строительном рынке и достигнутые результаты. Также нужно охарактеризовать отрасль строительства жилых домов.

3. Анализ рынка и маркетинговая стратегия

Необходимо оценить рынок с позиций его насыщенности жилой недвижимостью. Также нужно указать наличие платежеспособного спроса на квартиры будущего дома, социальную значимость проекта и конкурентоспособность на рынке недвижимости.

Проведённый анализ рынка должен обосновывать возможность и желание потребителя купить квартиру в вашем доме.

Стратегия маркетинга тесно связана с оценкой рынка и конкуренции. Выбранная стратегий маркетинга бизнес-плана строительства жилого дома должна убедить инвесторов в возможности достижения поставленной вами цели.

4. План строительства

В данном разделе необходимо предоставить информацию по каждому этапу реализации проекта:

  • – организация предпроектных и проектных работ;
  • – проведение технической экспертизы коммуникаций;
  • – организация строительства (управление, ведение документации, контроль);
  • – приемка объекта у субподрядчиков;
  • – продажа квартир.

Бизнес-план строительства многоквартирного дома должен включать поквартальный план-график таких строительных работ:

  • – подготовка территории;
  • – заложение фундамента;
  • – возведение здания;
  • – монтажные работы;
  • – кровельные работы;
  • – внутренние работы;
  • – отделочные работы;
  • – благоустройство территории.

5. Организационный план

Данный раздел должен показывать организационную структуру компании, пути взаимодействия отдельных её подразделений, способы их координации и контроля.

Также необходимо отразить связи с субподрядчиками, партнерами и учредителями. При составлении штатного расписания нужно указать обязанности, квалификацию и опыт работы сотрудников.

Полезно знать!

Мы уважаем ваш выбор, но хотим напомнить, что наименее рискованный, относительно легкий и комфортный старт бизнеса можно организовать под крылом успешной компании на условиях франчайзинга. Предлагаем познакомиться с “Каталогом выгодных франшиз” .

Почему начинать бизнес с франшизой, проще и удобнее можно узнать из подборки статей опубликованных в разделе: “Статьи о франчайзинге”

6. Финансовый анализ

Бизнес-план строительства многоэтажного дома должен включать в себя:

  • – графики доходов и расходов;
  • – графики поступлений и платежей;
  • – балансовый план;
  • – анализ устойчивости компании;
  • – срок окупаемости проекта.

Такова структура типового бизнес-плана. Скачайте на нашем сайте примерный бизнес-план с расчетами, чтобы вы могли более глубоко осмыслить изложенную выше теорию и адаптировать данный образец под ваш проект. По приведённому примеру также можно написать бизнес-план строительства частного дома.

Скачать бесплатные бизнес-планы из специального каталога:
“ЛУЧШИЕ БЕСПЛАТНЫЕ БИЗНЕС-ПЛАНЫ РУНЕТА”!